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宅建の過去問 令和元年度(2019年) 権利関係 問3

問題

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事業者ではないAが所有し居住している建物につきAB間で売買契約を締結するに当たり、Aは建物引渡しから3か月に限り瑕疵(かし)担保責任を負う旨の特約を付けたが、売買契約締結時点において当該建物の構造耐力上主要な部分に瑕疵が存在しており、Aはそのことを知っていたがBに告げず、Bはそのことを知らなかった。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Bが当該瑕疵の存在を建物引渡しから1年が経過した時に知ったとしても、当該瑕疵の存在を知った時から1年以内であれば、BはAに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
   2 .
建物の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、契約の目的を達成できるか否かにかかわらず、Bは瑕疵を理由に売買契約を解除することができる。
   3 .
Bが瑕疵を理由にAに対して損害賠償請求をすることができるのは、瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる。
   4 .
AB間の売買をBと媒介契約を締結した宅地建物取引業者Cが媒介していた場合には、BはCに対して瑕疵担保責任を追及することができる。
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 権利関係 問3 )
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この過去問の解説 (3件)

32
正解は1です。

問題文から、押さえておく前提は次の二点です。

・Aは事業者ではありません。
そのため、宅建業法は関係がなく、民法の規定によって責任を負うことになります。

・売買契約では特約が付けられていますが、Aは瑕疵を知っていたのにBに告げなかったことから、この特約は無効となります。

1.
「3か月」という特約は無効になっていますので、買主が瑕疵を発見した時から1年以内であれば、売主に瑕疵担保責任を追及することが出来ます。
正しい文章です。

2.
契約を解除出来るのは、契約の目的を達成できない時に限られます。
「達成できるか否かにかかわらず」の部分が誤りです。

3.
Bは善意無過失であるため、Aに損害賠償請求をすることが出来ます。
契約解除ができるかどうかは関係ありません。

4.
買主Bが瑕疵担保責任を追及する相手は売主Aで、媒介業者ではありません。
付箋メモを残すことが出来ます。
16
正解は1です。売主の瑕疵担保責任についての問題です。

前提を確認します。
・売主は事業者でないため、瑕疵担保責任の特約に制限はありません。
・売主が瑕疵を知っていながら告げなかった場合は特約があっても瑕疵担保責任を負います。

各選択肢については以下のとおりです。

1→正しい選択肢です。
買主が瑕疵担保責任を追及できる条件は「瑕疵の事実を知った時から1年以内」です。今回の場合、売主が瑕疵を告げていないため、特約が成立せず責任を負います。

2→誤った選択肢です。
瑕疵を理由に売買契約を解除するには条件があります。
・売買するもの自体に瑕疵がある場合
・買主が目的を達成できない場合
本文中に「契約の目的を達成できるか否かにかかわらず」とありますが、条件を満たさないため誤りです。

3→誤った選択肢です。
瑕疵担保責任がある場合、順番が関係しています。
・原則は損害賠償請求をする
・契約の目的が達成できない場合、上記に加えて売買契約の解除を行う
本文中は「瑕疵を理由に売買契約を解除することができない場合に限られる」とありますが誤りです。損害賠償は売買契約の解除がない場合でも請求できます。

4→誤った選択肢です。
瑕疵担保責任を負うのは売主です。
本文中に「宅地建物取引業者Cが媒介していた場合」の「BはCに対して瑕疵担保責任を追及」とありますが媒介業者には責任追及はできません。
13
正解は1です。
以下、解説になります。

1. 正しいです。
Aはそもそも瑕疵について、知っていたのに黙っていたので、悪意の第三者ということになります。
この場合Aは責任逃れはできないので、担保責任を負うことになります。

2. 誤りです。
契約の目的を達成できない時に、契約を解除することができます。
よって本選択肢は誤りです。

上記は、2020年に民法が改正される前の内容です。
改正された点を少し補足しておきます。
改正前の瑕疵担保責任においては、解除の要件として、「契約をした目的を達成できない」ことが求められていました。
しかし民法の改正により、催告解除においては「契約目的達成が可能」である場合に、不履行が軽微であるときを除いて解除できる余地が生じることになりました。
つまり、「契約目的達成は可能であるが軽微でない」場合も解除できることになりました。

改正民法に当てはめると、本選択肢は誤りではなく正しいということになるので、ご注意ください。

3. 誤りです。
売買契約を解除して、さらに損害賠償請求をすることも可能です。
売買契約が解除できない場合にのみ、損害賠償請求ができるわけではありません。

4. 誤りです。
売買契約の当事者はあくまでもAとBです。
Cは媒介しているだけなので、Bが担保責任を追及できるのはAに対してです。
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