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宅建の過去問 令和元年度(2019年) 法令制限 問11

問題

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甲土地につき、期間を50年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース 1」という。)と、期間を15年と定めて賃貸借契約を締結しようとする場合(以下「ケース 2」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合、ケース 1 は期間の定めのない契約になり、ケース 2 では期間は15年となる。
   2 .
賃貸借契約が建物の所有を目的とする場合、公正証書で契約を締結しなければ、ケース 1 の期間は30年となり、ケース 2 の期間は15年となる。
   3 .
賃貸借契約が居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース 1 では契約の更新がないことを書面で定めればその特約は有効であるが、ケース 2 では契約の更新がないことを書面で定めても無効であり、期間は30年となる。
   4 .
賃貸借契約が専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合、ケース 1 では契約の更新がないことを公正証書で定めた場合に限りその特約は有効であるが、ケース 2 では契約の更新がないことを公正証書で定めても無効である。
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 法令制限 問11 )
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この過去問の解説 (3件)

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正解は3です。どの土地借地権になるのか分類する必要があります。

各選択肢については以下のとおりです。

1→誤った選択肢です。
本文中に「賃貸借契約が建物を所有する目的ではなく、資材置場とする目的である場合」とあるため、借地借家法が適用されず民法上の賃借権のみが該当します。
民法では賃借契約は最長20年と定めています。これより長い期間を定めても20年になります。
【ケース1】
期間を50年と定めているため、民法の定めにより20年になります。
【ケース2】
期間15年と定めているため、そのまま15年が適用されます。

2→誤った選択肢です。
本文中に「建物の所有を目的とする場合」とあるため、借地借家法上の借地権とみなされます。
借地権は30年で、これより長い期間を定めることも可能です。しかし30年より短い期間を定めた場合は契約期間は30年となります。
【ケース1】
期間を50年と定めているため、契約期間は50年になります。
【ケース2】
期間15年と定めているため、借地借家法の規定により30年になります。

3→正しい選択肢です。
本文中にケース1・ケース2とも「契約の更新がないこと」「居住の用に供する建物の所有を目的とする場合」とあります。ここから定期借地権の中の一般定期借地権が該当するかを検討します。
一般定期借地権の条件は「50年以上の存続期間」で、「特約は公正証書などの書面で行う」必要があります。
【ケース1】
一般定期借地権に該当し特約が可能です。契約期間50年・更新なしを書面で定めています。
【ケース2】
契約期間が15年で一般定期借地権が設定できません。そのため普通借地権が成立し、契約期間30年・特約無効になります。

4→誤った選択肢です。
本文中にケース1・ケース2とも「契約の更新がないこと」「専ら工場の用に供する建物の所有を目的とする場合」とあります。ここから定期借地権の中の一般定期借地権・事業用定期借地権が該当するかを検討します。
事業用定期借地権は公正証書で行う必要があります。
【ケース1】
一般定期借地権に該当します。書面であればよいため、本文中の「公正証書で定めた場合」の部分が誤りです。
【ケース2】
事業用定期借地権が該当します。公正証書をで定めれば15年の契約期間は可能です。本文中の「公正証書で定めても無効」の部分が誤りです。
付箋メモを残すことが出来ます。
12
正解は3です。
以下、各選択肢の解説です。

1.
誤った文章です。
選択肢1は、資材置場とする目的であるとされていますので、建物を所有する目的ではありません。この場合(建物所有が無い場合)、借地借家法ではなく、民法の賃貸借が適用されます。
民法では、賃貸借の存続期間については、20年を超えることができない、と定めています。(契約で20年超の期間を定めても、その期間は20年とすると規定しています。)民法第604条です。
これにより、ケース①は期間20年の契約となり、ケース②は契約のとおり期間15年の契約となります。

ちなみに、こちらの民法604条は改正されまして、2020年4月1日より、賃貸借の存続期間は50年と変わりました。要注意です。

2.
誤った文章です。
選択肢2は、建物の所有を目的としていますので、借地借家法の適用となります。
さらに、公正証書で契約を締結しないと書かれているので、事業用定期借地権契約ではないとわかります。
借地借家法では、借地権の存続期間は、最低30年です。そして、契約で30年より長い期間を定めたときは、その期間とされます。
このことから、ケース①では期間が50年となり、ケース②では期間が30年として借地権が成立します。

3.
選択肢3は、建物の所有を目的としていますので、借地借家法の適用となります。
また、その建物は居住の用に供すると書かれていますので、事業用定期借地権契約ではないとわかります。

定期借地権契約では、書面で契約を定めるならば「契約の更新をしない」という特約を付けることができます。ただし、「定期」として定める借地権の存続期間は50年以上としなければなりません。
ケース①はこの要件を満たすので特約は有効です。
ケース②は存続期間の点でこの要件を満たしませんので、普通の借地権となり特約は無効、そして借地権の存続期間は30年となります。
正しい文章です。

4.
誤った文章です。
選択肢4は、建物の所有を目的としていますので、借地借家法の適用となり、さらに専ら工場の用に供することから、事業用定期借地権について問われているとわかります。
ケース①は存続期間が50年となっているので、事業用定期借地権に該当しません。(事業用定期借地権は10年以上50年未満です。)つまり普通の借地権となり特約は無効です。
ケース②は逆で事業用定期借地権に該当し、更新しない特約も有効です。

9
正解は3です。
以下、解説になります。

1. 誤りです。
建物を所有する目的ではなく資材置場とする目的なので、借地借家法は適用されません。
民法の適用になります。
民法では、賃貸借契約について最長期間を「50年」としています。
よって、本選択肢のケース1は50年の契約になります。

2. 誤りです。
建物の所有を目的とする場合、借地借家法が適用されます。
借地借家法における借地権の期間は「最短30年」で、30年より短い期間を定めた場合、30年に延長されます。
よって本選択肢のケース2の期間は30年です。

3. 正しいです。
ケース1も2も契約の更新がないので、定期借地権ということになります。
居住の用に供する建物の所有を目的とする場合、事業用定期借地権を適用することはできません。
よって一般定期借地権を設定しますが、その場合存続期間は50年以上にする必要があります。
また、特約は公正証書によるなど書面でしなければなりません。
ケース1で述べている通りです。
ケース2は15年なので、一般定期借地権ではなく通常の借地権になります。
通常の借地権の存続期間は「最短30年」なので、期間は30年となります。

4. 誤りです。
専ら工場の用に供する建物の所有を目的としているので、事業用定期借地権の適用があるかを考え、適用されない場合には一般定期借地権を考えます。
事業用定期借地権の存続期間は、「10年以上50年未満」で、公正証書で契約する必要があります。
よってケース1は、50年で契約の更新がないことを書面で定めているので、一般定期借地権の適用になります。
この場合、契約は書面ですればよく、その書面は公正証書に限られません。
ケース2は、15年なので事業用定期借地権の適用が可能です。
公正証書で契約すれば、契約の更新がない特約は有効です。
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