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宅建の過去問 令和元年度(2019年) 法令制限 問12

問題

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AがBに対し、A所有の甲建物を3年間賃貸する旨の契約をした場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の建物の賃貸借は考慮しないものとする。)。
   1 .
AB間の賃貸借契約について、契約の更新がない旨を定めるには、公正証書による等書面によって契約すれば足りる。
   2 .
甲建物が居住の用に供する建物である場合には、契約の更新がない旨を定めることはできない。
   3 .
AがBに対して、期間満了の 3 月前までに更新しない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。
   4 .
Bが適法に甲建物をCに転貸していた場合、Aは、Bとの賃貸借契約が解約の申入れによって終了するときは、特段の事情がない限り、Cにその旨の通知をしなければ、賃貸借契約の終了をCに対抗することができない。
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 法令制限 問12 )
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この過去問の解説 (3件)

27
正解4はです。

各選択肢については以下のとおりです。

1→誤った選択肢です。
本文中に「契約の更新がない」とあるため、今回は定期建物賃貸借です。成立するには以下3つの条件が必要です。
・賃借期間の定めがあること
・公正証書などの書面による契約をする
・契約更新がなく期間満了により賃貸借が終了することを書面交付し説明する
本文中に「書面によって契約すれば足りる」とありますが誤っています。

2→誤った選択肢です。
上記にある定期建物賃貸借の条件に「公正証書などの書面による契約をする」とあるため、本文中の「契約の更新がない旨を定めることはできない」が誤りです。

3→誤った選択肢です。法定更新についての問題です。
期間の定めがある建物賃貸借は期間満了の1年前から6か月前までの間に更新をしない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で更新したとみなします。これは賃貸人・賃借人どちらも当てはまります。
本文中の「期間満了の3月前までに」が誤りです。

4→正しい選択肢です。転貸借の問題です。本文中のABCの立場を確認します。
A:賃貸人
B:転貸人
C:転借人
建物の転貸借では、建物の賃貸借が期間満了または解約申入れによって終了するときは賃貸人は転借人に通知しなければ終了を建物転借人に対抗することができません。
付箋メモを残すことが出来ます。
11
正解は4です。
以下、各選択肢の解説です。

1.
定期建物賃貸借契約を行う場合は、2つの要件をクリアしなければなりません。
一つ目は書面で契約をすること。口頭はダメです。
二つ目は、契約前に、貸主が借主に対して、この賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了するということについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければなりません。この書面は契約書とは別の書面です。
選択肢は二つ目の要件を満たしていないので、正しくありません。

2.
居住の用に供する建物であっても、契約の更新がない旨を定めることはできます。

3.
選択肢は「3月前までに」となっていますが、正しくは「1年前から6か月前までの間に」です。

4.
正しい文章です。
大原則としては、もとの賃貸借契約(AとBの契約)が終了したときには、転貸借契約(BとCの契約)も終了です。
が、転借人(C)の保護を図るため、賃貸人(A)が転借人(C)にその旨の通知をしなければ、その終了を建物の転借人(C)に対抗することができないとしています。
3
正解は4です。
以下、解説になります。

1. 誤りです。
甲建物を3年間賃貸する旨の契約は、定期建物賃貸借契約になります。
「定期建物賃貸借」の契約は、「書面によって」契約をし、あらかじめ建物賃借人に対して「書面を交付して」説明しなければなりません。

2. 誤りです。
居住用建物の賃借権でも、定期建物賃借権にすることは可能です。
よって本選択肢では、契約の更新がない旨を定めることができます。

3. 誤りです。
期間の定めがある建物賃貸借において、期間満了の「1年前から6ヶ月前まで」の間に、賃貸人も賃借人も更新をしない旨の通知をしなければ、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものと見なされます。
期間満了の 3 月前までではありません。

4. 正しいです。
本選択肢の通りです。
適法な転貸借の場合でも、転借人に通知が必要です。
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