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宅建の過去問 令和元年度(2019年) 宅建業法 問32

問題

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宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、この問において報酬額に含まれる消費税等相当額は税率 8 %で計算するものとする。
   1 .
宅地(代金 200 万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の代理について、通常の売買の代理と比較して現地調査等の費用が 8 万円(消費税等相当額を含まない。)多く要した場合、売主Bと合意していた場合には、AはBから 302,400 円を上限として報酬を受領することができる。
   2 .
事務所( 1 か月の借賃 108 万円。消費税等相当額を含む。)の貸借の媒介について、Aは依頼者の双方から合計で 108 万円を上限として報酬を受領することができる。
   3 .
既存住宅の売買の媒介について、Aが売主Cに対して建物状況調査を実施する者をあっせんした場合、AはCから報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
   4 .
宅地(代金 200 万円。消費税等相当額を含まない。)の売買の媒介について、通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合でも、売主Dと合意していた場合には、AはDから 194,400円を報酬として受領することができる。
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 宅建業法 問32 )
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この過去問の解説 (3件)

25
正解は4です。

選択肢については以下のとおりです。

1→正しい選択肢です
代理報酬の計算です。媒介時の報酬を2倍にします。
通常の媒介での限度額です。
200万円×5%×1.08=108,000円
代理分の費用を求めるため、現地調査などの費用を上乗せします。限度額は180,000円+消費税です。
(100,000円+80,000円)×1.08=194,400円
代理の報酬限度額は
108,000円+194,400円=302,400円
302,400円が代理時の限度報酬額です。

2→正しい選択肢です
貸借の媒介の場合、双方合わせて、借賃の1ヵ月分に相当する分が報酬となります。税込です。

3→正しい選択肢です
報酬限度額を超えて受領することができるのは以下の場合です。
・依頼者の依頼によって行う広告料金
・依頼者の特別の依頼による特別の費用

4→誤りの選択肢です
現地調査等の費用を上乗せできるのは、実際にそのような費用が発生する場合に限られます。通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合は加算できません。
200万円×5%×1.08=108,000円が媒介報酬の限度額です。
本文の「194,400円を報酬として受領することができる」が誤りです。
付箋メモを残すことが出来ます。
9
正解は4です。
以下、解説になります。
なお、消費税は8%で計算しています。

1. 正しいです。
まず、本選択肢の媒介の場合の限度報酬額は、
200万円×5%の10万円です。
ここでは「代理」なので、先に求めた媒介の場合の報酬を2倍にすることができます。
10万円×2の20万円です。
ここに現地調査等の費用8万円を加算します。
20万円+8万円=28万円
これに消費税を加算したのが、税込みの報酬額になります。
28万円×1.08の302,400 円が報酬額の上限です。

2. 正しいです。
「事務所」は居住用建物以外にあたるので、貸主・借主の双方から合わせて1ヶ月分の報酬を得ることができます。

3. 正しいです。
報酬限度額を超えて受領できるのは、
①依頼者の依頼により行う広告料金
②依頼者の特別な依頼による特別な費用
の場合だけです。
依頼者の依頼によるものではないあっせんに係る料金は、対象外です。

4. 誤りです。
ここでの媒介報酬の限度額は、
200万円×5%×1.08の108,000円です。
現地調査費用を上乗せすることができるのは、実際にそういった費用が発生する場合に限られています。
通常の売買の媒介と比較して現地調査等の費用を多く要しない場合は費用を上乗せすることはできないので、194,400円を報酬として受領することはできません。
8
正解は4です。
以下、各選択肢の解説です。

1.
正しい文章です。
売買価格200万円×5%=10万円。
取引態様は代理なので2倍までOK。10万×2=20万円となります。
これに、現地調査等の費用8万円をプラスすると28万円です。
28万×1.08=30万2千400円。

売買価格が、税抜400万円以下の低廉な空家等については、売主と合意している場合に限り、報酬に加えて現地調査等の費用も請求することができます。但し、仲介では報酬込みでMAX税抜18万円、代理ではMAX税抜36万円です。

上限の36万円を超えていませんので、30万2千400円を上限として報酬を受けとることができます。

2.
正しい文章です。
こちらは「事業用」なので、賃貸の媒介の報酬は、双方より合計で「1ヶ月分の賃料+消費税」を上限として受け取ることができます。
ちなみに、居住用建物の場合は、依頼者からの承諾がない限り、貸主側から「半月分+消費税」、借主側から「半月分+消費税」の範囲内の報酬しか請求することができませんので要注意です。

3.
正しい文章です。請求できません。

4.
誤った文章です。
低廉な空家等の報酬の特例は、「合意+現地調査等の実費」の条件で、別途請求できます。
そして、現地調査費用については、通常の調査等と比較して費用を多く要しない場合は別途請求できません。
低廉であればいつでも18万円(36万円)+消費税の上限になるまで請求できるわけではありません。
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