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宅建の過去問 令和元年度(2019年) 税その他 問37

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではないBとの間で締結する建築工事完了前のマンション(代金 3,000 万円)の売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Aが手付金として 200 万円を受領しようとする場合、Aは、Bに対して書面で法第41条に定める手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない。
   2 .
Aが手付金を受領している場合、Bが契約の履行に着手する前であっても、Aは、契約を解除することについて正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない。
   3 .
Aが 150 万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として 50 万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額 200 万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができる。
   4 .
Aが 150 万円を手付金として受領し、さらに建築工事完了前に中間金として 500 万円を受領しようとする場合、Aは、手付金と中間金の合計額 650 万円について法第41条に定める手付金等の保全措置を講じたとしても、当該中間金を受領することができない。
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 税その他 問37 )
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この過去問の解説 (3件)

19
正解は3です。

条件を確認します。
自ら売主であるAは宅建業者であり、買主Bは宅建業者でないため8種制限が適用になります。
未完成物件のため手付金保全措置は3,000万×5%=150万円を超える場合が対象です。

1→誤った選択肢です
条件にあるように、150万円を超える手付金は保全措置を講じる必要があります。講じないことを告げても免れることはできません。

2→誤った選択肢です
手付金を支払った場合、相手方が履行に着手するまでは買主は手付を放棄し、売主は手付の倍額を提供し、契約解除することが可能です。解約手付による放棄の場合、正当な理由は不要です。
本文の「正当な理由がなければ、手付金の倍額を償還して契約を解除することができない」が誤りです。

3→正しい選択肢です
手付金とは代金の一部にあてられるもので、契約締結以降から引渡し前までに支払われるものです。
本文では当初の手付金150万円は保全措置を講ずる必要はありません。しかし、中間金の時点では150万円を超えるため保全措置を講ずる必要があります。

4→誤った選択肢です
手付金は150万円で、保全措置の必要はありません。しかし中間金があった時点で合計650万円となり保全措置を講じる必要があります。保全措置を講じれば受領することは可能です。
本文の「当該中間金を受領することができない」が誤りです。
付箋メモを残すことが出来ます。
9
正解は3です。
以下、解説になります。

1. 誤りです。
手付金を200万円受領する場合は、手付金等の保全措置を講じる必要があります。
たとえ書面で告げたとしても、保全措置は講じなければなりません。

2. 誤りです。
手付金を受領している場合、「相手方が契約の履行に着手するまで」買主は「手付けを放棄して」、売主は「手付金の倍額を償還して」契約を解除することができます。

3. 正しいです。
手付金150円万以下を受領する時点では保全措置を講ずる必要はありませんが、ここに中間金50万円が加わると手付金等の合計が200万円になるので保全措置を講ずる必要が出てきます。
よってAは手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受領することができます。

4. 誤りです。
選択肢3でも解説した通りです。
手付金等の合計が150万円を超えても、手付金等の保全措置を講じれば当該中間金を受領することができます。
9
正解は3です。
以下、各選択肢の解説です。

1.
問題に「工事完了前のマンション」と書かれてあることから、未完成物件であることがわかります。
未完成物件については、売買代金の5%を超える手付金等を受けとるときは、保全措置を講じた後でないと、受けとることはできません。
200万円の手付金は、代金3,000万円×5%=150万円を超えていますので、保全措置を講じる必要があります。
ちなみに、「手付金等の保全措置を講じないことを告げれば、当該手付金について保全措置を講じる必要はない」といった規定はありません。

2.
手付解除は、売主、買主のどちらにも認められた権利で、解除することについて理由は問われません。
ただし、相手方が契約の履行に着手した後は、手付解除はできません。

3.
保全措置の対象となるお金の範囲は、「契約締結の日以後、物件の引き渡し前までに支払われて、代金に充当されるお金」とされています。
すなわち、手付金だけでなく、中間金も含みます。
(ですから、手付金「等」と呼ばれています。)
Aは、手付金の150万円を受け取る時点では、売買代金の5%を超えていませんので、保全措置を講じる必要はありませんでしたが、次に中間金50万円を受け取るときは、合計額200万円となるので、保全措置を講じなければこの中間金を受領することができません。
正しい文章です。

4.
手付金と中間金の合計額650万円は、売買代金の5%を超えますので、Aは、手付金等の保全措置を講じれば、当該中間金を受けとることができます。
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