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宅建の過去問 令和元年度(2019年) 税その他 問41

問題

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宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明(以下この問において「重要事項説明」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
   1 .
建物管理が管理会社に委託されている建物の貸借の媒介をする宅地建物取引業者は、当該建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地について、借主に説明しなければならない。
   2 .
宅地建物取引業者である売主は、他の宅地建物取引業者に媒介を依頼して宅地の売買契約を締結する場合、重要事項説明の義務を負わない。
   3 .
建物の貸借の媒介において、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければならない。
   4 .
重要事項説明では、代金、交換差金又は借賃の額を説明しなければならないが、それ以外に授受される金銭の額については説明しなくてよい。
( 宅建試験 令和元年度(2019年) 税その他 問41 )
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この過去問の解説 (3件)

17
正解は1です。

1→正しい選択肢です
建物の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名(法人にあっては、 その商号又は名称)及び住所(法人にあっては、その主たる事務所の所在地)について重要事項として説明しなければなりません。これは区分所有建物・区分所有建物以外の建物どちらも説明が必要です。

2→誤りの選択肢です
宅建業者である売主は、買主に対して重要事項説明をしなければなりません。そして宅地建物に対して複数の宅建業者が関わっている場合、全ての業者が説明の義務を負います。ただし、作成・交付・説明など一部は省略が認められています。買主が同じ説明を何度も受ける必要はないためです。
本文の「重要事項説明の義務を負わない」が誤りです。

3→誤りの選択肢です
建物の貸借の場合、容積率及び建蔽率について説明する必要はありません。当該建物を建て替える権利がないためです。
本文の「建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、概要を説明しなければならない」が誤りです。

4→誤りの選択肢です
代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的について、重要事項として説明が必要です。しかし、代金、交換差金又は借賃の額は説明する必要はありません。
本文では説明が必要なものと不要なものが逆になっています。
付箋メモを残すことが出来ます。
8
正解は1です。
以下、各選択肢の解説です。

1.
正しい文章です。
何かあったときのために、管理会社の名前や所在地などの連絡先を知っておかないと困るので、説明事項にあげられています。
ちなみに、管理委託契約の内容までは説明する必要はありません。
一方、その建物を建設した建設業者については、(商号も所在地も)説明不要です。

2.
誤った文章です。
重要事項説明の義務は「宅建業」を行う者に課せられます。
この設問では、売主、媒介業者ともに「宅建業」を行っていますから、両者とも説明義務を負うことになります。

逆に、説明義務を負わない例は、宅建業者が自ら貸主になる場合、または買主、借主になる場合です。

3.
誤った文章です。
「建物の貸借」ということは、既に建蔽率等の要件を満たした建物が建っているはずです。
その建物を借りようとする人が、これから建物を建てるわけでもないのに、今さらこれらの要件を聞く必要はありません。よって、説明不要とされています。

4.
誤った文章です。
具体的には、手付金や敷金、権利金などの金額のことです。
これを決めるのは基本的には売主または貸主ですし、買主または借主側にとっては、契約に踏み出すかどうかの重要な判断材料ですから、先に聞いておかないと困ります。
ということで、説明事項としてあげられています。

ちなみに、代金、交換差金、借賃の額は、これから交渉して決定するのだから、まだ記載する段階ではないということで、説明事項とされていません。
5
正解は1です。
以下、解説です。

1. 正しいです。
建物が区分所有建物であるか否かにかかわらず、その管理会社の商号及びその主たる事務所の所在地は重要事項に当たるので、説明する必要があります。

2. 誤りです。
この場合、宅地建物取引業者である売主と媒介をする宅地建物取引業者の双方が重要事項説明を行わないといけません。

3. 誤りです。
宅地又は建物の「売買」に関しては、建築基準法に規定する建蔽率及び容積率に関する制限があるときは、その概要を説明しなければなりません。
ただ、ここは「建物の貸借」なので説明する必要はありません。
賃借人には建物を建て替える権限はないので、説明を聞いたところで意味がないです。

4. 誤りです。
「代金、交換差金又は借賃の額」ではなく、「それ以外に授受される金銭の額」の方が重要事項です。
代金、交換差金又は借賃の額は契約書面(37条書面)で出てきます。
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