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宅建の過去問 令和2年度12月実施分(2020年) 宅建業法 問38

問題

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宅地建物取引土に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア  宅地建物取引業者は、事務所に置く唯一の専任の宅地建物取引士が退任した場合、その日から30日以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置し、その設置の日から2週間以内に、専任の宅地建物取引士の変更があった旨を免許権者に届け出なければならない。
イ  未成年者も、法定代理人の同意があれば、宅地建物取引業者の事務所に置かれる専任の宅地建物取引士となることができる。
ウ  宅地建物取引士は、重要事項説明書を交付するに当たり、相手方が宅地建物取引業者である場合、相手方から宅地建物取引士証の提示を求められない限り、宅地建物取引士証を提示する必要はない。
エ  成年被後見人又は被保佐人は、宅地建物取引士として都道府県知事の登録を受けることができない。
   1 .
一つ
   2 .
二つ
   3 .
三つ
   4 .
なし
( 宅建試験 令和2年度12月実施分(2020年) 宅建業法 問38 )
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この過去問の解説 (3件)

17

正解は1です。

宅地建物取引士に関する問題です。

ア誤り

宅建業の事務所には必ず1名の、そして事務所の従業員が5人につき1名の専任の宅建士が必要です。

例えば5人までの従業員なら1名、6人から10人までの従業員なら2名の専任の宅建士が必要となります。

事務所に置く唯一の専任の宅地建物取引士が退任した場合、つまり事務所に専任の宅建士がいなくなってしまったらその事務所はどうなるのかという問題です。

唯一の専任宅地建物取引士が退任した場合、その日から2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置する必要があります。

そして、専任の宅地建物取引士の氏名は宅地建物取引業者名簿に記載しなくてはならず、当該宅地建物取引業者は30日以内に免許権者に変更を届け出なければなりません。

本選択肢ではこの日数が逆となっているため誤りです。

イ誤り

未成年者は宅建取引業者の専任の宅地建物取引士となることができるのでしょうか?

専任の宅地建物取引士は成年でなければいけません。

例外は婚姻によって未成年でも青年として扱われる場合、業者個人または法人の役員が宅地建物取引士であるときです。

ただし未成年でも宅建士の免許は取れます。

そして法定代理人の許可を受け、営業に関して成年者と同一の行為能力があるとされた未成年者は宅建士登録をすることができます。

ウ正しい

宅地建物取引士は、重要事項説明をするときに宅建士証を提示する必要があります。

ところで重要事項説明は相手が宅建業者の場合、書面(重要事項説明書・35条書面)の交付のみで済ますことができます。

宅建業者が相手の場合は必ず重要事項説明をするわけではなく、そのため、相手から宅地建物取引士証の提示を求められなければ宅地建物取引士証を提示する必要はありません。

もちろん、相手から提示を求められた場合は提示する必要があります。

エ誤り

宅建士登録の欠格事由は「心身の故障により宅地建物取引業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの」です。

そのため、成年被後見人・被保佐人であっても契約の締結及びその履行にあたり必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができる能力があれば宅建士となれる場合があります。

「成年被後見人・被保佐人=宅建士になれない」というわけではないので本肢は誤りです。

正しい選択肢はウのみなので正解は1(一つ)です。

付箋メモを残すことが出来ます。
5

正解は1です。

ア:宅地建物取引業者は、事務所に置く唯一の専任の宅地建物取引士が退任した場合、その日から2週間以内に新たな専任の宅地建物取引士を設置し(宅建業法31条の3第3項)、その設置の日から30日以内に、専任の宅地建物取引士の変更があった旨を免許権者に届け出なければならない(宅建業法9条)、が正しい文章ですので、日数が逆です。

よって、答えは誤りです。

また、普通に考えて、届出がないことよりも専任の宅建士がいない状態の方が解決に急を要する問題なわけですから、届出よりも宅建士の確保に時間がかかる選択肢1の文章は不自然だと気づければ何となく答えはわかるのではないでしょうか。

イ:宅建業法31条の3第1項が「成年者である専任の」宅建士という書き方をしているので、専任の宅建士は成年に限られ、未成年は専任の宅建士なることができません。

そして、民法では成年について、「年齢20歳をもって、成年とする」(民法4条)、「未成年者が婚姻をしたときは、・・・成年に達したものとみなす」(民法753条)という2つの条文を置いているため、まず①20歳以上か、②婚姻した未成年の場合のみが成年に当たります(令和4年度から上記①は18歳で成人になり、②の規定も削除されるので、要注意)。

これに加え、③個人の宅建業者自身が宅建士の場合または法人の役員が宅建士の場合には、未成年であっても専任の宅建士になることができます。

よって、上記①、②、③のどれかに当てはまることが、専任の宅建士になるための要件です。

未成年に法定代理人の同意が必要なのは、専任の宅建士の話ではなく、宅建士登録の場面ですから(宅建業法18条1項一号)、誤りということになります。

ウ:以下で説明する通り、この選択肢は正しいです。

宅建業法35条6項が、相手方が宅建業者であった場合の重要事項説明の例外について定めていますが、これを要約すると、「口頭での説明不要(35条書面を交付するだけで可)」、「宅建士証の提示不要」という通常必要となる2つの手続が不要となる場面について説明しています。

本件選択肢はこのうちの宅建士証の提示について述べているものなので、正しいです。

エ:宅建士として登録できない事由として「心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として国土交通省令で定めるもの」(宅建業法18条十二号)というものがあります。

これは、成年被後見人や被保佐人だからといって一律に排除するのでなく、必要な能力の有無をきちんと判断したうえで登録ができるかできないかを判断するということです。

したがって、成年被後見人や被保佐人だから、登録できないとしている点で誤りです。

2

ア.×

専任の宅地建物取引士が不足した場合の設置については、

宅建業者は2週間にないに新たな宅地建物取引士を設置しなければなりません。

専任の宅地建物取引士の変更があった旨については

30日以内に免許権者への届出が必要です。

イ.×

専任の宅地建物取引士については成年者でなければなりません。

未成年者が専任の宅地建物取引士になることはできません。

ウ.〇

相手方が宅地建物取引士である場合は重要事項説明をするにあたり

宅地建物取引士証の提示は必要ありません。

そもそも宅地建物取引業者同士の取引なので、

重要事項説明も不要です。

相手方が宅地建物取引業者では無い場合については

提示を求められるか否かに関わらず

宅地建物取引士証の提示が必要となります。

エ.×

心身の故障により宅地建物取引士の事務を適正に行うことができない者として

国土交通省令で定めるもの

については宅建士の欠落事由となります。

成年後見人、被保佐人であれば登録を受けられない、

ということではありません。

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