宅建の過去問 令和2年度12月実施分（2020年） 宅建業法 問45

正解は4です。

今回は「宅地建物取引業者Aが売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する」というシチュエーションでの問題です。

そもそも「特定住宅瑕疵担保責任」とは何でしょうか?

まず「瑕疵担保責任」とは売買や請負契約の目的物に欠陥があった場合、売主が買主に対して責任を負うというものです。

この目的物の欠陥を瑕疵（かし）といいます。

「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律」（住宅瑕疵担保履行法）は住宅購入者等の利益の保護を図るための法律です。

住宅瑕疵担保履行法の対象となるのは、建築物のうち「新築住宅」（建設工事の完了から１年以内かつ、人が住んだことのない住宅）です。

住宅販売瑕疵担保責任保険は住宅を供給する事業者（この場合A）が加入します。

選択肢の場合、保険に加入する必要があるのは売主のAであり、買主のBが払う必要はありませんので正しい選択肢となります。

１誤り

販売新築住宅の合計戸数の算定する際、販売新築住宅のうち、その床面積が55㎡以下のものは、その２戸をもって１戸とします。

選択肢では100m²以下としているので誤りです。

2誤り

この選択肢のポイントは転売した場合、住宅販売瑕疵担保席に保険契約はどうなるのか?ということです。

住宅販売瑕疵担保責任保険契約は、引渡しから10年間有効でなくてはいけません。

転売したのが10年以内だったとしても宅建業者はこの契約を解除できないため、この選択肢は誤りとなります。

3誤り

特定住宅販売瑕疵担保責任の対象となる瑕疵はなんでもいいわけではありません。

・構造耐力上主要な部分

・雨水の浸入を防止する部分

の瑕疵に限られているため、給水設備やガス設備は対象外です。

【問4.〇】

住宅瑕疵担保責任保険契約は売主が保険会社と締結し、支払いをしなければなりません。

買主が締結したり支払いをしなければならないものではありません。

1.×

新築住宅の合計戸数の算定に当たって2戸をもって1戸と数えることができるのは

床面積が55㎡以下の住宅です。

2.×

住宅販売瑕疵担保責任保険契約はその住宅が転売されたからといって、

保険契約を解除することはできません。

引き渡しから10年間以内に転売されたからといって解除されません。

3.×

特定住宅販売瑕疵担保責任の対象となる瑕疵

→構造耐力上主要な部分

→雨水の浸入を防止する部分の瑕疵

給水設備又はガス設備の瑕疵は、この制度の対象となる瑕疵には含まれていません。

正解は４です。

住宅販売瑕疵担保保証金とは、要は買主から売主である宅建業者に対して行う損害賠償請求がきちんと履行されるようにするために行うものですから、支払うのは賠償を行うべき宅建業者です。

よって、宅建業者Aが支払うものとした選択肢４は正しいです。

１：100㎡以下ではなく、55㎡以下ですので、この記述は誤りです。

２：そのような定めはないため、誤りです。

３：当該住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分までは正しいですが、給水設備又はガス設備の隠れた瑕疵は対象外なので、誤りです。