宅建の過去問 令和3年度（2021年） 価格評定 問25

正解は、3になります。

1、正しいです。

問いの記述通りになります。居住建物に使われてはいけない材料、例えばアスベスト。不動産鑑定士でも専門家に依頼をしなければ正確には調べようがない場合や利用者の利益を害さない場合に調査範囲を条件付きで設定しますので正しい記述となります。

2、正しいです。

不動産鑑定方式には3つの手法があります。

①原価法

②取引事例法

③収益還元法

今回は①原価法の問いになります。

こちらも問いの記述通りになります。

再調達原価を求める事が困難な場合、その対象不動産とほぼ同じ有用性と置き換える事が出来ます。

3、誤りです。

時点修正ではなく、事情補正になります。

時点修正とは、取引をした時点での価格と、その後対象となる不動産の価格が変化した場合に修正する事を指します。

事情補正とは、取引をした時点の価格が何らかの事情で相場の価格とかけ離れている場合に補正する事になりますので、問いの記述は事情補正の事を指していますので誤りとなります。

4、正しいです。

一般的に正常賃料又は継続賃料でありますが、鑑定評価の依頼目的、条件によっては限定賃料を求める事が出来ますので正しい記述となります。

正解は、３です。

１、正しい

　不動産鑑定士の通常の調査の範囲では、対象不動産の価格への影響の程度を判断するための事実の確認が困難な特定の価格形成要因がある場合、鑑定評価書の利用者の利益を害するおそれがないと判断されるときに限り、当該価格形成要因について調査の範囲に係る条件を設定することができます。

　本選択肢の具体例として、ある土地の売買契約を交わすにあたって、不動産鑑定士に鑑定を依頼したとします。そして、その土地には大量のゴミが埋まっていたとします。不動産鑑定士は土壌汚染の可能性をわかっていても、ゴミの量がいくらあるのか詳しくことはわかりません。正確に知るには、掘り返したり、専門家による調査が必要です。そういった場合に、不動産鑑定士は、土壌汚染の有無を除外した価格であることを明記して、鑑定評価書を作成することができます。

　ただし、利用者を害することのない時に限りなので、例えば、当該土地の売買契約の当事者間で、土壌汚染の有無による契約の取り扱いが、約定されている場合などが挙げられます。

　従って、本選択肢は正しいです。

２、正しい

　原価法において、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合には、対象不動産と同等の有用性を持つものに置き換えて求めた原価を再調達原価とみなします。

　従って、本選択肢は正しいです。

３、誤り

　時点修正とは、時価の推移や市場価格の変動等、時間的な要因による修正です。本選択肢のような、特殊な事情を要因とするような修正の場合は、事情補正と言います。

　従って、本選択肢は誤りです。　

４、正しい

　不動産の鑑定評価によって求める賃料は、一般的には正常賃料か、継続賃料です。ただし、借地権者が底地の併合を目的とする場合など、依頼目的に対応した、限定賃料を求めることもできます。

　従って、本選択肢は正しいです。