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宅建の過去問 令和3年度(2021年) 宅建業法 問42

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として宅地建物取引業者ではないBを買主とする土地付建物の売買契約(代金3,200万円)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
割賦販売の契約を締結し、当該土地付建物を引き渡した場合、Aは、Bから800万円の賦払金の支払を受けるまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない。
   2 .
当該土地付建物の工事の完了前に契約を締結した場合、Aは、宅地建物取引業法第41条に定める手付金等の保全措置を講じなくても手付金100万円、中間金60万円を受領することができる。
   3 .
当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を400万円とし、かつ、違約金の額を240万円とする特約を定めた場合、当該特約は無効となる。
   4 .
当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を定めていない場合、債務の不履行による損害賠償の請求額は売買代金の額の10分の2を超えてはならない。
( 宅建試験 令和3年度(2021年) 宅建業法 問42 )
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この過去問の解説 (2件)

7

正解は、2です。

1、誤り

 売主は、代金の10分の3を受け取るまでは、所有権移転登記を留保できます。3,200万円の10分の3は960万円です。960万円を超えていませんので、まだ所有権移転登記をしなくても、違反ではありません。

 従って、本選択肢は誤りです。

2、正しい

 工事完了前に手付金および中間金を受領する場合、その合計額が、売買代金の5%を超える場合は、保全措置を講じなくてはなりません。3,200万円の5%は160万円です。手付金と中間金を足した額はちょうど160万円で、5%を超えませんので、保全措置を講じなくても違反ではありません。

 従って、本選択肢は正しいです。

3、誤り

 損害賠償の予定額と、違約金の額との合計が、契約代金の20%を超えることはできません。契約代金の3,200万円の20%は640万円です。損害賠償の予定額400万円と、違約金240万円を足すと、ちょうど640万円です。20%を超えていませんので、特約は有効です。

 従って、本選択肢は誤りです。 

4、誤り

 損害賠償の予定額を定める時は、「損害賠償の予定額と違約金の額との合計」は、契約代金の20%を超えることはできません。しかし、本選択肢では、損害賠償の予定額を定めていないので、この規定の対象外です。

 従って、本選択肢は誤りです。

付箋メモを残すことが出来ます。
4

正解は、2になります。

1、誤りです。

売買契約の金額の3割の支払いを超えるまでに、所有権移転登記をしなければなりません。

800万円ではなく、960万円を超えるときまでに、当該土地付建物に係る所有権の移転登記をしなければならない事になります。

2、正しいです。

工事完了前ですので、未完成物件になります。

売買代金の5%もしくは1000万円を超える場合に手付金・中間金合わせて、160万円を超えた時に保全措置が必要になります。

問いの記述ですと手付金・中間金160万円ですので、保全措置は必要ありませんので、正しい記述となります。

3、誤りです。

損害賠償の予定額や違約金の額は20%を超えてはいけません.。

640万円を超えなければ、定める事が出来ますので問いの記述は有効となります。

4、誤りです。

問いの「損害賠償の予定額を定めていない場合」とありますので、民法が適用され、10分の2の額を超えても良い事になります。

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