宅建の過去問 令和4年度（2022年） 権利関係 問6

賃貸借契約では口頭での契約の場合に限り自由に解除できるというのは誤っています。賃貸借契約では書面でも口頭でも自由に解除はできません。

使用貸借契約では引渡し前なら口頭の場合なら自由に解除できます。書面の場合は解除できません。

従って、誤りです。

賃貸借契約ではA貸主の承諾がなければ無断で転貸することはできません。

使用貸借契約でもA貸主の承諾がなければ無断で転貸することはできません。

従って、誤りです。

賃貸借契約では、契約期間中に中途解約するには、解約するための権利を明示的に留保する必要があります。

一方、使用貸借契約では、借用物が必要なくなった場合には、いつでも返却することができます。

従って、正しいです。

貸借契約においても、使用貸借に関する民法の規定が適用されます。

したがって、貸主が契約の本旨に反する使用によって生じた損害を請求する場合には、返還を受けた時から１年以内に請求する必要があります。

賃貸借契約のときも使用貸借契約のときも損害賠償を請求できる期間は１年以内となります。

従って、誤りです。

①　基本的に一度成立した契約は自由に解除できません。特別の規定がない限り原則通り解除権が必要になります。

これは契約が口頭、書面でも同じです。書面は証拠（書証）として重視されているだけです。

（解除権の行使）

第五百四十条　契約又は法律の規定により当事者の一方が解除権を有するときは、その解除は、相手方に対する意思表示によってする。

②　最近新設された規定です。書面で契約を締結している場合、自由に解除できません。

これは口頭の契約だとその場のノリ的なあやふやな気持ちだったかもしれないが書面という形になっている以上契約意思が明確と考えられるからです。（贈与契約（民法550条）と同じような考えです）

口頭でならやっぱりやーめたを認めるのは一方的に債務を負う片務契約だからこその貸主保護規定です。有償性のある双務契約の賃貸借の貸主とは立場が明確に異なります。

（借用物受取り前の貸主による使用貸借の解除）

第五百九十三条の二　貸主は、借主が借用物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。ただし、書面による使用貸借については、この限りでない。

少し細かい話になってしまいますが、使用貸借が要物契約（物を渡すことによって成立）から諾成契約（意思の合意で成立）に変更された際に、こういうケースも起こり得るとして創設されました。

①　賃貸借も使用貸借も物の貸し借りは互いの信頼関係が基礎にある契約です。又貸しをするなら貸主の承諾が必要なことに変わりありません。

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）

第六百十二条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

②　①と同じです。

（借主による使用及び収益）

第五百九十四条　借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。

２　借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。

①　期間の定めがあるということは、期間中お互いがその利益（貸主は賃料収入、借主は対象物を使用）を期待することができます。

そのため勝手に解約されては相手方が困ります。しかしお互いが納得してその一方又は双方が解約できる権利を持つという契約ならば、その後の処理は期間の定めのない賃貸借と同じに扱うということです。

（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）

第六百十八条　当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

②　使用貸借の借主は貸借物を返すという義務しか負っていませんのでいつでも契約を解除することができます。貸主には賃料収入がないので突然の契約解除による影響がありません。

（使用貸借の解除）

第五百九十八条　貸主は、前条第二項に規定する場合において、同項の目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、契約の解除をすることができる。

２　当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる。

３　借主は、いつでも契約の解除をすることができる。

①　請求期間が5年ではなく1年です。この1年は除斥期間と考えられています。

貸主は損害発生の時から10年（消滅時効）、返還を受けた時から1年（除斥期間）があり二重に保護されることになります。損害発生の時だと特に建物賃貸中など貸主は気が付きにくいことを考慮されての規定です。

余談ですが準用条文はチェックしましょう。繰り返しが最も近道です。

（使用貸借の規定の準用）

第六百二十二条　第五百九十七条第一項、第五百九十九条第一項及び第二項並びに　第六百条の規定は、賃貸借について準用する。

（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）

第六百条　契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。

②　この問題で賃貸借と使用貸借に差異を付ける理由がありません。

A（貸主）からの解除の問題です。

①口頭での契約の場合に限り自由に解除できる→口頭でも書面での契約でも、自由に解除できません。

②書面で契約を締結している場合も自由に解除できる→口頭での契約は自由に解除できますが、書面で契約をしているので自由に解除できません。

よって、この選択肢は誤りです。

B（借主）が転貸するときの問題です。

①Aの承諾がなければ転貸することはできない→正しいです。

②Aの承諾がなくても転貸することができる→使用貸借でもAの承諾が必要です。

②の説明が誤っているので、この選択肢は誤りです。

中途解約の問題です。

①②ともに正しい説明です。

①期間内に解約できるのは、解約する権利を留保した場合に限られます。

②借主からであれば、いつでも解約することができます。

よって、この選択肢は正しいです。

損害賠償を請求できる期間の問題です。

①②ともに1年以内となります。

①の説明が誤っているので、この選択肢は誤りです。