宅地建物取引士の過去問
令和4年度（2022年）
権利関係 問8

①　地上権は土地に対する支配力がある権利です。地上権者が支配している土地の使用には貸主の干渉は及びません。それは修繕といった保存行為も同じです。

結果、地上権者A自身が必要な修繕を行う事になります。

②　賃貸借は相手方に対する請求権であり貸主がある物の使用及び収益を借主にさせることを約す契約です。貸主には借主が目的物を使用及び収益できる状態にする義務が生じます。

結果、賃貸人Bは必要な修繕をする義務があります。

（賃貸人による修繕等）

第六百六条　賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。

権原を譲り受けた、これはCがAから地上権、又は賃借権を譲り受けたということです。

①　地上権は土地に対する支配力がある権利です。貸主はその処分（譲渡など）には無関係です。またCとAは当事者であるので対抗問題もありません。

この状態ではBはCに明け渡し請求はできません。

②　賃貸借は双方の信頼関係に基礎を置いた契約です。又貸しをしたければ貸主の同意が必要になります。

設問のケースでは、転借人CはBに転貸を主張できず、Bは賃貸借契約を解除しなくてもCに対し直接建物の明渡しを請求することができます。（最判昭和26年.5.31）

（賃借権の譲渡及び転貸の制限）

第六百十二条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。

①　地上権は抵当権の目的にできます。

（抵当権の内容）

第三百六十九条　略

２　地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。

②　上記条文通りに賃借権は抵当権の目的になりません。

参考までに、借地上の「建物の所有権」に抵当権を設定すると、当該建物所有権の従たる権利である賃借権にも抵当権の効力は及びます。（最判昭和40年5.4）

混同しないように注意しましょう。

①　この肢は宅建の試験の範疇を超えているので気にしないでいいです。

ざっと解説しますが過去問としては忘れてください。

物権的請求権は明文の規定にこそありませんが、物権の特性は物への支配力ですのでその支配が揺らぐ行為への対策が必要です。

加えて物の所持を守るために占有訴権の存在もあり、より強力な物権には当然備わっている権利として広く認められてきました。

設問のケースにおいてですが、地上権は土地を排他的に用益できる権利です。その権利を実現するために不法占拠者のDを排除するのは妥当な結論になります。

余談ですが、不法占有者は民177条の正当な第三者ではありませんから対抗問題は生じません。

②　賃貸借は債権ですのでAとBの契約の効力はDには及ばず、AはDに不法占拠をやめろと言える立場にないことになります。

しかし、不動産の賃貸借は実質的に対象不動産への支配という面があり、また賃借人が不当な理由で使用収益ができない状態に置かれることは不合理です。

そこで最高裁は対抗力（民177、605条、借地借家法10条等）を具備した賃借権をもってする妨害排除請求を認めています（最判昭和28.12.18）

このように不動産賃貸借は物権に沿った結論に至るケースが多く、これを不動産賃借権の物権化と表現されています。

尚、対抗力がない賃借権についても、AはBが所有権者として行う妨害排除請求に代位することができるので結果的にはやはりできるという結論になります（最判昭和29.9.24）

①地上権：特約がない限り、所有者に修補義務はありません。

②賃借権：特約がなくても、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務が賃貸人にあります。

よって、この選択肢は誤りです。

A→C（Bに無断で権限を譲り受けた）状態です。

①地上権：B（所有者）の承諾なく譲渡できますので、Bは明け渡しを請求できません。

②賃借権：賃借権の譲渡は、B（賃貸人）の承諾が必要となります。無断でと記載がありますので、Bは明け渡しを請求できます。

よって、この選択肢は誤りです。

抵当権の対象は、不動産(土地と建物)と地上権、永小作権です。

①地上権：抵当権の設定ができます。

②賃借権：抵当権の設定はできません。

よって、この選択肢は正しいです。

Dが不法占拠している状態です。

①地上権：できます。

②賃借権：対抗要件を備えていればできます。

②は問題分に対抗要件を備えているとあります。

よって、この選択肢は誤りです。

地上権者Aは土地の一部を使用する権利を持つ一方で、地上権者Aは自分自身で修繕する必要があります。①は誤りです。

一方、賃借権では、賃貸人Bは賃借人Aに不動産の使用を認める義務を負い、賃借人Aは不動産の使用に伴う修繕や改良などの責任を負うことになります。②は正しいです。

従って、誤りです。

地上権者Aは、所有者Bの許可を得ずに第三者Cに譲渡することができます。しかし所有者BがCに甲土地の明渡しを請求することはできません。①は誤りです。

一方、賃借物を転貸する場合には、賃貸人の事前の承諾が必要であるというルールがあります。

無断で転貸すると賃借人との契約が解除できます。

そして、転貸先の人が甲土地を使用する根拠がなくなるため、賃貸人が甲土地の明渡しを請求することができます。②は正しいです。

①が誤りなので本選択肢は誤りです。

抵当権は通常不動産（土地や建物）に対して設定されますが、地上権や永小作権の目的とすることもできます。

①地上権を目的とする抵当権を設定することができる

②賃借権を目的とする抵当権を設定することができない

となります。

従って、正しいです。

地上権は物権の一種で、地上権者Aは不法占拠者Dに対して、地上権に基づく妨害排除請求権を行使することができます。①は正しいです。

賃借権についても対抗要件を備えた賃借人Aは、不動産の占有を第三者Dに妨害された場合でも、妨害を止めるように請求することができます。②は誤りです。

従って、誤りです。