宅地建物取引士の過去問
令和4年度（2022年）
権利関係 問11

借地上の建物が滅失しても借地契約は影響を受けません。そのため借地権者は賃料を支払い続ける義務があり、また建物を再築することもできます。

とはいっても、貸借関係は信頼関係が元にある契約ですから借地権設定者に一言挨拶しておくのがいいでしょう。ということで、その後の処理を規定したのが7条になります。

高額な建築費を払って再築したのだから借地契約も期間延長したいという借地権者と、当初の予定では〇〇年で終わりのはずという借地権設定者の利害調整を図っています。

こうして再築の通知を受けた借地権設定者の対応は3択から選ぶことになります。

①　再築を認め最短20年の延長に同意する

②　承諾せずに法定更新を待つ

③　法定更新されなかった場合、建物買い取り請求権を甘受する

（建物の再築による借地権の期間の延長）

第七条　借地権の存続期間が満了する前に建物の滅失（借地権者又は転借地権者による取壊しを含む。以下同じ。）があった場合において、

借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権は、承諾があった日又は建物が築造された日のいずれか早い日から二十年間存続する。

ただし、残存期間がこれより長いとき、又は当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間による。

適法に転借地権が設定されている場合においても通常と同じ処理がされるだけです。

（建物の再築による借地権の期間の延長）

第七条

略

３　転借地権が設定されている場合においては、転借地権者がする建物の築造を借地権者がする建物の築造とみなして、借地権者と借地権設定者との間について第一項の規定を適用する。

借地借家法は、原則として立場の弱い借りる側を保護する特別な法律で一部の規定は強行規定との運用がされています。

残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約は借地権者に不利と考えられますので、借地借家法7条に反する特約は強行規定に反するため無効になります。（最判昭和33.1.23）

（建物買取請求権）

第十三条　借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

賃貸借関係の終了時には原状回復が基本です（民法621条）

でもそれでは借地権者に不利なケースも多く、また社会通念上無意味に建物を壊すのはもったいない的な考えもあり特別に規定されています。

ここからちょっと細かい話。

敷地が問題になりますので整理しましょう。

まず建物の代金債務と敷地の返還債務は対価関係がありませんし（同時履行の関係にならない）、建物の代金債務は建物から生じたものですからこれも敷地とは牽連性は認められません（留置権も成立しない）。

しかし、現実問題建物の留め置きを認めながら土地だけ返すというのは無理ですので、土地を返すのは建物と一緒でいいですよと処理することにしました。

代金債務と建物明け渡し債務は同時履行の関係なので代金を受け取るまで建物の明け渡しを拒めますし留置できます。

その反射的効果で敷地も返さずに使用できちゃうけど、その賃料相当額は不当利得として返還してくださいねというのが判例の理屈です。（最判昭和35.9.20）

これは難しい問なのでざっくり同時履行（留置権）と同じと覚えたほうが早いです。

つまりこれだけ覚えれば上記の細かい話は忘れていいです。試験において権利関係はきりがないので取捨選択が重要になります。

借地権設定者の承諾がある場合は、承諾日または築造日のいずれか早い方の日から２０年間存続します。

一方、借地権設定者の承諾がない場合は、当初の存続期間満了時に法定更新するかしないか判断されます。借地権の期間の延長の効果が生ずるわけではありません。

従って、誤りです。

転借地権者（転借人）の築造は借地権者の築造と同じと判断されます。

転借地上の建物が滅失したとき、転借地権は消滅しません。転借地権者（転借人）は建物を再築することができます。

従って、誤りです。

残存期間を超えて存続する建物を築造しない旨の特約は借地権者に不利になる特約です。このような不利な特約は無効になります。

従って、正しいです。

賃料相当額を支払う必要はないというのは誤りです。

無償で土地を提供した場合には、借地権者にとって不当利得となり、土地使用に応じた賃料を借地権設定者に返還する必要があります。

従って、誤りです。

これは例えば、借地権 30年の契約で15年経ったところで家が燃えてしまい、残りの15年を超えて存続する建物を建てた場合ということです。

建物が滅失した場合でも、借地権が消えることはありませんので、建物の再築は承諾がなくても可能です。

しかし、借地権の期間の延長は、「承諾がある・なし」で変わります。

問題分の承諾がない場合、期間が自動的に更新されることはありません。

残りの15年が経過したときに法定更新できるかどうかが判断されます。

よって、この選択肢は誤りです。

借地権者がほかの人に転借し、この転借した人（転借地権者）の建物が滅失した場合、転借地権は消滅しませんし、建物を再築することも可能です。

転借地権者がする建物の築造を、借地権者がする建物の築造とみなす（借地借家法7条3項）とありますので、借地権者による再築とみなされます。

よって、この選択肢は誤りです。

借地権設定者の承諾があるとき、承諾日または建物の築造日のいずれか早い日から20年間延長されます。

「残存期間を超えて存続する建物を築造しない」という借地権者に不利な特約は、無効となります。

よって、この選択肢は正しいです。

借地権者は建物買取請求権をもっていて、借地権設定者は土地明渡請求権をもっています。

これは、同時履行の関係があります。（同時履行の抗弁権）

しかし、建物の引渡しを拒んでいる間も敷地を利用しているので、無償で住んでいいという話ではありません。

よって、この選択肢は誤りです。