借家は定期借家の1条より出題される最も範囲が狭い問題です。
得点できるようにしましょう。
（定期建物賃貸借）
第三十八条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、
第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
（建物賃貸借の期間）
第二十九条 期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
（強行規定）
第三十条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
選択肢1. BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
誤り
定期借家は賃借人の不利となる特約です。そのため賃借人の保護を図るために特別の手続きが要求されています。
① 書面によって契約をすること
② 契約の期間を定めること、並びにその契約の更新がないこと
③ 賃貸人が賃借人に対して契約の更新がないことを書面で説明すること
④ ③の書面は契約書とは、別個独立の書面であることを要する
設問は④の重要判例を問うています。契約書とは別個独立した③の書面交付と説明を賃貸人が行わなくてはなりません（最判平成24.9.13）
※媒介業者である宅建業者が35条等の重要事項として説明を行っても、③の「賃貸人が～」の要件を満たしません。宅建業者は賃貸人の代理として行えばよいとされています。
選択肢2. 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。
正しい
Aの建物を借りる賃借権と、Cの建物を排他的使用できる所有権は法律上併存している権利です。
このような場合、権利の優劣は対抗要件具備の先後で処理します。
原則として、不動産対抗要件は登記ですが、借地借家法により引き渡しで対抗できます（法10条並びに法31条）
設問は、先に引き渡しを受けているAの勝ちとなり、引き続き借りることができます。これは期間中の定期借家契約でも変わりありません。
選択肢3. 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。
正しい
一方的な解約は賃貸人の不利になります。そのため解約しても仕方のない事情が必要です。
① 居住の用に供する建物の賃貸借
② その床面積が200㎡未満であること
③ 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情
④ 自己の生活の本拠として使用することが困難
設問は。①居住目的②100㎡（問題文）であり、③④は肢に記されていますので、解約の申し入れは有効です。
そして、解約の申入れの日から1か月を経過することによって終了します。
選択肢4. AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。
正しい
敷金は長い間慣習として利用されてきました。数年前の法改正によって明文化されましたので一読しておきましょう。
設問は1項1号に規定されている通りの記述です。
敷金
第六百二十二条の二
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、
次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
まとめ
借地借家法は、公平な取引においても可能な限り借主を保護するという趣旨を基に考えてみるといいかもしれません。
