宅地建物取引士の過去問
令和4年度（2022年）
権利関係 問12
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問題
宅建試験 令和4年度（2022年） 権利関係 問12 （訂正依頼・報告はこちら）
Aは、B所有の甲建物（床面積100m2）につき、居住を目的として、期間2年、賃料月額10万円と定めた賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）をBと締結してその日に引渡しを受けた。この場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
- BはAに対して、本件契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により賃貸借が終了する旨を記載した賃貸借契約書を交付して説明すれば、本件契約を借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約として締結することができる。
- 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約であるか否かにかかわらず、Aは、甲建物の引渡しを受けてから1年後に甲建物をBから購入したCに対して、賃借人であることを主張できる。
- 本件契約が借地借家法第38条に規定する定期建物賃貸借契約である場合、Aの中途解約を禁止する特約があっても、やむを得ない事情によって甲建物を自己の生活の本拠として使用することが困難になったときは、Aは本件契約の解約の申入れをすることができる。
- AがBに対して敷金を差し入れている場合、本件契約が期間満了で終了するに当たり、Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はない。
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この過去問の解説 （3件）
01
借家は定期借家の1条より出題される最も範囲が狭い問題です。
得点できるようにしましょう。
（定期建物賃貸借）
第三十八条 期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、
第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。
この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。
（建物賃貸借の期間）
第二十九条 期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
（強行規定）
第三十条 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。
誤り
定期借家は賃借人の不利となる特約です。そのため賃借人の保護を図るために特別の手続きが要求されています。
① 書面によって契約をすること
② 契約の期間を定めること、並びにその契約の更新がないこと
③ 賃貸人が賃借人に対して契約の更新がないことを書面で説明すること
④ ③の書面は契約書とは、別個独立の書面であることを要する
設問は④の重要判例を問うています。契約書とは別個独立した③の書面交付と説明を賃貸人が行わなくてはなりません（最判平成24.9.13）
※媒介業者である宅建業者が35条等の重要事項として説明を行っても、③の「賃貸人が～」の要件を満たしません。宅建業者は賃貸人の代理として行えばよいとされています。
正しい
Aの建物を借りる賃借権と、Cの建物を排他的使用できる所有権は法律上併存している権利です。
このような場合、権利の優劣は対抗要件具備の先後で処理します。
原則として、不動産対抗要件は登記ですが、借地借家法により引き渡しで対抗できます（法10条並びに法31条）
設問は、先に引き渡しを受けているAの勝ちとなり、引き続き借りることができます。これは期間中の定期借家契約でも変わりありません。
正しい
一方的な解約は賃貸人の不利になります。そのため解約しても仕方のない事情が必要です。
① 居住の用に供する建物の賃貸借
② その床面積が200㎡未満であること
③ 転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情
④ 自己の生活の本拠として使用することが困難
設問は。①居住目的②100㎡（問題文）であり、③④は肢に記されていますので、解約の申し入れは有効です。
そして、解約の申入れの日から1か月を経過することによって終了します。
正しい
敷金は長い間慣習として利用されてきました。数年前の法改正によって明文化されましたので一読しておきましょう。
設問は1項1号に規定されている通りの記述です。
敷金
第六百二十二条の二
賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、
次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
借地借家法は、公平な取引においても可能な限り借主を保護するという趣旨を基に考えてみるといいかもしれません。
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02
定期建物賃貸借契約についての問題です。
定期建物賃貸借契約は更新がなく、契約期間の終了とともに終了する賃貸借契約です。
では、問題を見てみましょう。
定期建物賃貸借契約を締結するときは書面の交付が必要です。また事前に説明も必要です。
賃貸借契約書を交付して説明だけでは締結できません。
従って、誤りです。
AはCよりも１年前に引渡しを受けていますので、賃借人であることを主張できます。
従って、正しいです。
定期建物賃貸借契約の中途解約の問題です。
賃借人に不利な特約は無効です。Aの中途解約を禁止する特約というのは不利な特約となり無効です。
定期建物賃貸借契約の中途解約の要件も復習しておきましょう。
・居住用
・床面積２００㎡未満
・やむを得ない事情
これらの要件を満たせば、賃借人は中途解約ができます。
従って、正しいです。
Bは甲建物の返還を受けるまでは、Aに対して敷金を返還する必要はありません。
敷金返還請求権と建物明渡請求権は同時履行の関係ではありません。建物明渡請求権の後に敷金返還請求権が生じます。
従って、正しいです。
定期建物賃貸借契約と普通建物賃貸借の違いもしっかり把握することが大切です。
出題されたら得点できるようにしましょう。
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03
借地借家法の借家（建物賃貸借）の問題です。
問題分を、整理するために少し並び変えます。
B（賃貸人）→A（賃借人）居住目的で、床面積100㎡の部屋を、期間2年（月額賃料10万円）で賃貸借契約を結び、引渡しもしているという状態です。
契約の更新がなく、期間の満了により終了ということは、定期建物賃貸借となります。
定期建物賃貸借の成立要件は、①期間の定めがある ②書面による契約 ③書面による事前説明（②と③の書面は別の書面でなければならない）
この選択肢では③書面による事前説明がありません。
よって、この選択肢は誤りです。
2022年に法改正がありましたので、確認しておきましょう。
※②電磁的記録による交付が可能
※③相手方（建物賃借人）の承諾を得れば電子交付が可能
B→Aへ賃貸（引渡し） 1年後にB→Cに売却
対抗要件：借地借家法では「建物の引渡し」となっています。
先に引渡しを受けているAが主張できます。
よって、この選択肢は正しいです。
定期建物賃貸借における、中途解約の要件は「①居住用 ②床面積200㎡未満 ③やむを得ない事情」です。
この3つの要件を満たしています。
「Aの中途解約を禁止する特約」とありますが、賃借人に不利なものは無効となります。
よって、この選択肢は正しいです。
明け渡すまで、敷金の返還義務は発生しません。
例えば、家賃の未払いや原状回復が必要な場合など、敷金から引いて残額を返還するいうことは、部屋を借りたことがある方ならピンとくる内容かもしれません。
よって、この選択肢は正しいです。
借地借家法の問題は毎年出ますし、法改正があった部分は試験に出やすいと言われています。
借地よりは、借家のほうがイメージしやすいと思います。
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