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宅建の過去問 令和4年度(2022年) 宅建業法 問6

問題

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宅地建物取引業者Aが、BからB所有の土地付建物の売却について媒介の依頼を受けた場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Aが、Bと一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をBに請求することはできない。
   2 .
Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約である場合には、専任媒介契約の場合とは異なり、法第34条の2第1項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要はない。
   3 .
Aが、Bとの間で締結した専任媒介契約については、Bからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から3か月を超える内容に定めることができる。
   4 .
Aが、当該土地付建物の購入の媒介をCから依頼され、Cとの間で一般媒介契約を締結した場合、Aは、買主であるCに対しては、必ずしも法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。
( 宅建試験 令和4年度(2022年) 宅建業法 問6 )
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この過去問の解説 (2件)

3

この問題で押さえておくべきポイントは媒介契約の種類とそれぞれの違いです。

選択肢1. Aが、Bと一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をBに請求することはできない。

当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用を請求することはできません。

従って、正しいです。

選択肢2. Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約である場合には、専任媒介契約の場合とは異なり、法第34条の2第1項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要はない。

一般媒介契約でも専任媒介契約でも、売買すべき価格を記載する必要があります。

従って、誤りです。

選択肢3. Aが、Bとの間で締結した専任媒介契約については、Bからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から3か月を超える内容に定めることができる。

専任媒介契約について、更新後の有効期間は3か月以内となります。

更新の時から3か月を超える内容に定めることはできません。

従って、誤りです。

選択肢4. Aが、当該土地付建物の購入の媒介をCから依頼され、Cとの間で一般媒介契約を締結した場合、Aは、買主であるCに対しては、必ずしも法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。

法第34条の2第1項の規定に基づく書面は媒介契約書のことです。

一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介でも媒介契約書を買主に交付する必要があります。

従って、誤りです。

まとめ

覚えてしまえば回答できる基本的な問題が多いので得点源にしましょう。

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媒介の法定記載事項や、専任といった特約の形態などしっかりおさえていきましょう。

第三十四条の二 宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、

遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

選択肢1. Aが、Bと一般媒介契約を締結した場合、AがBに対し当該土地付建物の価額について意見を述べるために行った価額の査定に要した費用をBに請求することはできない。

正しい

第三十四条の二

二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

2 宅地建物取引業者は、前項第二号の価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

根拠の明示は、法律上の義務であるので、そのために行った価額の査定等に要した費用は、依頼者に請求できないものであること。

委任の原則は受任者に費用償還請求権がありますが、不動産取引のプロである宅建業者による価格意見を述べるときは根拠の提示が義務であるため、

その義務を負うものが費用も負担するのが妥当ということになります。

選択肢2. Aは、Bとの間で締結した媒介契約が一般媒介契約である場合には、専任媒介契約の場合とは異なり、法第34条の2第1項の規定に基づく書面に、売買すべき価額を記載する必要はない。

誤り

第三十四条の二

二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額

売買すべき価額は媒介契約の記載事項であり、それが一般だろうと専任だろうと形態による違いはありません。

選択肢3. Aが、Bとの間で締結した専任媒介契約については、Bからの申出により更新することができ、その後の有効期間については、更新の時から3か月を超える内容に定めることができる。

誤り

3 依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずる媒介契約(以下「専任媒介契約」という。)の有効期間は、三月を超えることができない。

これより長い期間を定めたときは、その期間は、三月とする。

10 第三項から第六項まで及び前二項の規定に反する特約は、無効とする。

専任媒介契約の期間が3ヶ月を超える特約も3ヶ月とされ、これに反する特約は無効となります。これは依頼者保護のためです。

依頼者側が3ヶ月以上を望んだ場合も、一度契約終了後に改めて新規の媒介契約を結ぶ必要があります。

一般媒介契約については法律上期間の制限はありませんが、国交省は3ヶ月を奨励していますので一律3ヶ月と覚えておいていいと思います。

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方

有効期間について

有効期間は、法第34条の2第3項の制限があり、専属専任媒介契約、専任媒介契約についてはそれを確認的に規定したものである。

一般媒介契約については、法律上の規制はないが、実情にかんがみ、専任媒介契約等と同じく3月以内で定めている。

選択肢4. Aが、当該土地付建物の購入の媒介をCから依頼され、Cとの間で一般媒介契約を締結した場合、Aは、買主であるCに対しては、必ずしも法第34条の2第1項の規定に基づく書面を交付しなくともよい。

誤り

買主の媒介、売主の媒介で差をつける理由がなく、宅建業者は依頼主に法定の媒介契約書を交付しなければなりません(法34条の2)

まとめ

媒介契約は頻出論点です

狭い範囲で1点以上狙えますから、ここはどのような問われ方にも対応できる確かな知識を身に着けたいです

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