宅建の過去問令和5年度（2023年）権利関係問11

問題

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AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1 .

本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。

2 .

本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。

3 .

本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

4 .

本件契約がBの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Bが契約の更新を請求したとしても、Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。

（宅建試験令和5年度（2023年）権利関係　問11 ）

建物所有目的の土地賃貸借契約ですので、借地借家法の借地の問題です。

選択肢1. 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。

「減額しない旨の特約」は、借地人に不利となるので無効となります。

特約を定めても減額請求は可能です。

よって、この選択肢は誤りです。

増額しない旨の特約は、有効です。

借地と借家で違いますので、注意が必要です。

選択肢2. 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。

「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない」ということは、定期借地権です。

また「専ら賃貸アパート事業用の建物」ということは、一般定期借地権となるので書面で合意が必要です。

ただ、公正証書でなくてはならないというのは、事業用定期借地権の場合となりますので、引っかからないように注意しましょう。

よって、この選択肢は誤りです。

選択肢3. 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。

建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合＝建物買取請求権があるということです。

建物買取請求権が認められるのは、期間の満了し更新がない場合です。

この選択肢は「終了事由のいかんにかかわらず」と書いています。

よって、この選択肢は誤りです。

選択肢4. 本件契約がBの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Bが契約の更新を請求したとしても、Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。

書いている通りです。

Aが遅滞なく異議を述べ、正当な事由があると認められる場合は更新されません。

よって、この選択肢は正しいです。

まとめ

事業用定期借地権は、事業用のみで住居不可となりますので、引っかけ問題に注意しましょう。

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