宅地建物取引士の過去問
令和5年度（2023年）
権利関係 問11
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問題
宅建試験 令和5年度（2023年） 権利関係 問11 （訂正依頼・報告はこちら）
AがBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で期間を50年とする賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結する場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
- 本件契約に、当初の10年間は地代を減額しない旨の特約を定めた場合、その期間内は、BはAに対して地代の減額請求をすることはできない。
- 本件契約が甲土地上で専ら賃貸アパート事業用の建物を所有する目的である場合、契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない旨を定めるためには、公正証書で合意しなければならない。
- 本件契約に建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合、本件契約が終了したときは、その終了事由のいかんにかかわらず、BはAに対してBが甲土地上に所有している建物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
- 本件契約がBの居住のための建物を所有する目的であり契約の更新がない旨を定めていない契約であって、期間満了する場合において甲土地上に建物があり、Bが契約の更新を請求したとしても、Aが遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を拒絶する正当な事由があると認められる場合は、本件契約は更新されない。
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この過去問の解説 （2件）
01
本問は建物ではなく、土地の賃貸借であることに留意する必要があります。
誤り。
借地契約については、地代を減額しない旨の特約は無効となります。
よって、借主から貸主に対して、減額請求することができます。
誤り。
「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない」契約ですので、
定期借地権での契約となります。
「専ら賃貸アパート事業用の建物（居住用建物）」の場合は、
一般定期借地権となります。
一般定期借地権の場合、公正証書での契約する必要はありません。
誤り。
「終了自由のいかんにかかわらず」が誤りです。
建物買取請求権が認められるには、下記条件があります。
（１）借地権の存続期間が満了
（２）契約の更新が無い
上記を満たしていない場合は、建物を時価で買い取りべきことを
請求することはできません。
正しい。
「契約の更新がない旨を定めていない契約」ですので、
普通借地権と考えられます。
よって、借主は更新の請求を行うことができます。
ただし、設問の様に「遅滞なく異議を述べ、その異議に更新を
拒絶する正当な事由があると認められる場合」は、契約は
更新されません。
契約対象が土地か建物かで、契約条件の違いがあります。
まず、設問で問われているのが土地か建物かを、
明確に区別することが重要です。
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02
建物所有目的の土地賃貸借契約ですので、借地借家法の借地の問題です。
「減額しない旨の特約」は、借地人に不利となるので無効となります。
特約を定めても減額請求は可能です。
よって、この選択肢は誤りです。
増額しない旨の特約は、有効です。
借地と借家で違いますので、注意が必要です。
「契約の更新や建物の築造による存続期間の延長がない」ということは、定期借地権です。
また「専ら賃貸アパート事業用の建物」ということは、一般定期借地権となるので書面で合意が必要です。
ただ、公正証書でなくてはならないというのは、事業用定期借地権の場合となりますので、引っかからないように注意しましょう。
よって、この選択肢は誤りです。
建物買取請求権を排除する旨の特約が定められていない場合＝建物買取請求権があるということです。
建物買取請求権が認められるのは、期間の満了し更新がない場合です。
この選択肢は「終了事由のいかんにかかわらず」と書いています。
よって、この選択肢は誤りです。
書いている通りです。
Aが遅滞なく異議を述べ、正当な事由があると認められる場合は更新されません。
よって、この選択肢は正しいです。
事業用定期借地権は、事業用のみで住居不可となりますので、引っかけ問題に注意しましょう。
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