宅地建物取引士の過去問
令和5年度（2023年）
価格評定 問1
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問題
宅建試験 令和5年度（2023年） 価格評定 問1 （訂正依頼・報告はこちら）
不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
- 原価法は、価格時点における対象不動産の収益価格を求め、この収益価格について減価修正を行って対象不動産の比準価格を求める手法である。
- 原価法は、対象不動産が建物又は建物及びその敷地である場合には適用することができるが、対象不動産が土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。
- 取引事例比較法における取引事例が、特殊事情のある事例である場合、その具体的な状況が判明し、事情補正できるものであっても採用することは許されない。
- 取引事例比較法は、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等において対象不動産と類似の不動産の取引が行われている場合又は同一需給圏内の代替競争不動産の取引が行われている場合に有効である。
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この過去問の解説 （2件）
01
不動産鑑定評価基準「原価法・収益還元法・取引事例比較法」の問題です。
原価法とは、再調達原価を求め減価修正を行って試算価格を求める方法です。
この選択肢では、「収益還元法」「取引事例比較法」説明が混じっています。
よって、この選択肢は誤りです。
原価法は、土地のみであっても適用することが出来ます。
よって、この選択肢は誤りです。
特殊事情のある場合でも、事情補正できるものであれば採用可能です。
よって、この選択肢は誤りです。
書いている通りです。
よって、この選択肢は正しいです。
3つの誤りは発見できたのではないでしょうか。
「地価公示法」と「不動産鑑定評価基準」は、どちらかが問題で出ます。
不動産鑑定評価基準では、3つの方法をイメージして覚えましょう。
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02
不動産の鑑定評価とは、
「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と
定義されています。
誤り。
「収益価格」が誤りです。
正しくは「再調達原価」です。
再調達原価とは、現時点で改めてその土地・建物を取得する際の
原価のことを指します。
誤り。
「土地のみである場合においては、いかなる場合も適用することができない。」
が誤りです。
再調達原価を求めることができれば、土地にも適用することが可能です。
誤り。
「特殊事情のある事例である場合、採用することは許されない」が
誤りです。
事情補正ができるものであれば、採用することができます。
正しい。
取引事例比較法は、逆に不動産取引の実績が少なく類似の不動産が
少ないエリアでは不向きということになります。
不動産の鑑定評価は、主に不動産鑑定士が行うものであるため、
宅建業者が算定する売却査定価格とは異なることもあります。
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