宅地建物取引士の過去問
令和5年度（2023年）
宅建業法 問20
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問題
宅建試験 令和5年度（2023年） 宅建業法 問20 （訂正依頼・報告はこちら）
宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Bに新築住宅を販売する場合に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
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Aが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第1条第1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
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Aは、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Bに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。
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Aは、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
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AB間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵（かし）があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
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この過去問の解説 （2件）
01
A（自ら売主）→B（宅建業者でない）新築住宅を販売する場合の問題です。
Aが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第1条第1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
「住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結」の義務がないのは、買主が宅建業者の時だけです。
よって、この選択肢は誤りです。
Aは、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Bに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。
前半部分の説明は正しいですが、「電磁的方法により提供することはできない。」というのが誤りです。
買主の承諾があれば電磁的方法により提供することができます。
よって、この選択肢は誤りです。
Aは、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
供託所は、主たる事務所の最寄りの供託所です。
この選択肢は「当該住宅の最寄り」と書いてありますので誤りです。
よって、この選択肢は誤りです。
AB間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵（かし）があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
書いている通りです。
瑕疵担保責任を負わない旨の特約があっても、義務を負います。
構造耐力上主要な部分または雨水の侵入を防止する部分の隠れた瑕疵について瑕疵担保責任が発生します。
買主に不利な特約は無効です。
よって、この選択肢は正しいです。
「住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結」という長い文章で難しく見えてしまいますが、問題を自分なりに斜線等で区切って見やすいようにするのも1つの手です。
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02
引き渡し後の責任については、買主保護の観点から事業者側には
より厳しい法改正が行われています。
Aが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第1条第1項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
誤り。
「信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する
法律第1条第1項の認可を受けた金融機関」に場合は、
宅建業法の規制を受けます。
よって、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託又は
住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務に
ついても負うこととなります。
Aは、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Bに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。
誤り。
「電磁的方法による提供することはできない」の記述が誤りです。
あらかじめ買主からの承諾が得られれば、電磁的方法による提供も
認められています。
Aは、住宅販売瑕疵（かし）担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
誤り。
「当該住宅の最寄りの供託所」が誤りです。
宅建業者の主たる事務所の最寄りの供託所が正しいです。
AB間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵（かし）があってもAが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Aは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。
正しい。
新築住宅の場合、売主は引渡しから10年間、担保責任を負います。
買主に不利な特約条項は無効となりますので、この担保責任を負う期間を
5年間等に短縮することはできません。
近年、買主・借主側に有利となるように、法改正が度々
行われています。
最新の情報を把握するように努めましょう。
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