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宅建の過去問 平成20年度(2008年) 価格評定 問29

問題

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不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。
   1 .
不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。
   2 .
土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。
   3 .
特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
   4 .
収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。
( 宅建試験 平成20年度(2008年) 価格評定 問29 )
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この過去問の解説 (3件)

19
1.鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つを併用しなければなりません。
2.文章の通りです。地域要因の変化の程度に応じた増加額を、熟成度として加算します。
3.特殊価格とは、市場性を有しない不動産の価格をいいます。
4.収益還元法は、純収益の現在価値の総和を求め、不動産の試算価格を求める手法。市場性を有しない不動産には適用できないが、住宅地等には適用可能です。
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8
1.×不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として三方式を併用すべきとされています。
2.○文章のとおりです。
3.×当該記述は特定価格に関するものです。特殊価格とは、文化財等の一般的に市場を有しない不動産について、その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。
4.×自用の住宅地であっても賃貸を想定することによって適用されます。
5
正解は 2 です。

原価法は、原価に着目して不動産の価額を求める方法であり、価格時点における再調達原価を求め、この再調達原価に減価修正(又は増価修正)を行って、対象不動産の試算価額を求める手法です。


1.原則として、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つを併用して、鑑定評価を行います。

3.設問は特定価格の説明です。特殊価格とは、文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について、その利用状況等を前提として、不動産の経済的価値を適正に表示する価格です。

4.収益還元法は、自用の住宅地にも適用されます。


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