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宅建の過去問 平成20年度(2008年) 宅建業法 問40

問題

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宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと建物の売買契約を締結する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において 「法」 という。) 及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
   1 .
Bが契約の履行に着手するまでにAが売買契約の解除をするには、手付の3倍に当たる額をBに償還しなければならないとの特約を定めることができる。
   2 .
Aの違約によりBが受け取る違約金を売買代金の額の10分の3とするとの特約を定めることができる。
   3 .
Bから法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる売買契約の解除があった場合でも、Aが契約の履行に着手していれば、AはBに対して、それに伴う損害賠償を請求することができる。
   4 .
Aは、瑕疵(かし)担保責任を負うべき期間として、引渡しの日から2年で、かつ、Bが瑕疵(かし)を発見した時から30日以内とする特約を定めることができる。
( 宅建試験 平成20年度(2008年) 宅建業法 問40 )
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この過去問の解説 (3件)

33
正解は 1 です。

宅建業法上は、手付は全て解約手付です。宅建業者が自ら売主となる場合、相手方が契約の履行に着手する前であれば、買主は手付を放棄して、売主である宅建業者は、手付の2倍を支払って契約を解除できます。この規定より、買主に不利な特約は無効ですが、有利な規定は有効です。ですから、設問のような特約も成り立ちます。 

2.宅建業者が自ら売主となる売買契約の債務不履行に対しる違約金は、売買代金の10分の2を超えることはできません。これを超える特約を定めても無効です。

3.クーリングオフは白紙撤回なので、宅建業者が契約の履行に着手していても、宅建業者は買主に損害の賠償を請求できません。

4.宅建業者が自ら売主になる場合、瑕疵担保責任を負うべき期間として、引渡しの時から2年間という特約を除き、民法の瑕疵担保責任の規定より買主に不利な特約は無効です。民法では、買主が瑕疵を知ってから1年間が、瑕疵担保責任を負うべき期間とされていますから、この特約は無効です。
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11
1.○買主に不利な特約ではないため、有効です。
2.×違約金を定める場合、10分の2を超える定めをしてはならず、10分の2を超える部分について無効となります。
3.×クーリング・オフによる売買契約の解除の場合、損害賠償を請求することはできません。
4.×引渡しの日から2年以上という特約は有効ですが、瑕疵を発見した時から30日以内という部分が買主に不利な特約となるため無効です。
9
1.文章の通りです。買主に有利な特約は有効です。
2.違約金は売買代金の20%が上限です。
3.クーリングオフによる契約の解除で、業者は損害を受けたとしても、損害賠償の請求はできません。
4.買主に不利な特約は無効です。
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