宅地建物取引士の過去問
平成27年度（2015年）
権利関係 問8

正解は「1.一つ」です。
同時履行の抗弁権とは、双務契約(当事者同士のお互いに債務が発生する契約)の場合に付随する権利で、「片方が契約内容を履行しない時、自分と同時に履行しろ、と相手方に主張できる」という趣旨のものです。同時履行の抗弁権のイメージとしては、何か物を買ったとき、代金を支払ったのに、その売買の目的物が引渡されない時に、引渡しを要求する、というようなものですね(逆に、目的物だけ引渡して代金が支払われないときも同様です)。

ア.誤り
敷金とは、賃貸借契約における賃借人の債務(家賃や修繕費など)を担保するために前もって賃貸人に預けておくお金のことです。敷金は賃貸借契約が解除された場合、明渡後に賃貸されていた物件を賃貸人が確認し、修繕費などを差し引く必要があれば差し引いてから賃借人に返還されることになります。
つまり、敷金に関する特約が定められていない限り、賃借人からの明渡の後に敷金返還債務が発生するということになりますから、両者は同時履行の関係にありません。

イ.誤り
売買契約が解除となった場合には、当事者の双方に対して、契約前の白紙状態に戻す「原状回復義務」が発生します。現状回復義務は双務契約ではありませんが、同時履行関係にあると認められています。

ウ.正しい
動産の売買契約では、代金の支払と目的物の引渡しが同時履行の関係にありますが、不動産の売買契約においては、代金の支払いと登記への協力が同時履行の関係にあるといえます(契約内容によっては所有権の移転登記が別の時期に行われることはあります)。

正解は【１】の１つになります。

ア：最高裁の判例によると、敷金は建物を明渡すために、その履行を行うまでの賃借人に対しての全ての債権の担保となるものです。
そのため、明渡義務が先行する義務になっており、それを明渡すまでは敷金を返す義務は発生しないことになっています。
したがって、建物の明渡しと敷金の返還の二つの関係には、同時履行という関係性はないことになっております。
→　×

イ：民法第５４６条には、契約の解除と同時履行についてあり、
また民法第５３３条は、同時履行の抗弁について述べています。
そのなかでは、売買契約が債務不履行を理由に解除された際、売主の代金返還義務と買主の原状回復義務とは同時履行の関係があると述べています。
今回のケースでは、自らの原状回復義務と代金返還義務を同時履行すべきことを主張することができます。
→　×

ウ：民法第５３３条では、双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる、とあります。
ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでないとあり、
売買契約は双務契約と考え、当事者の義務履行は同時履行の関係にあると述べています。
今回のケースでは、マンションの売買契約に基づく買主の売買代金支払債務と、売主の所有権移転登記に協力する債務は、特別の事情のない限り、同時履行の関係があります。
→　〇

したがって、正しい選択肢は1つのため、【１】が正解になります。

同時履行の抗弁権は、民法の債務不履行・解除の論点です。
同時履行の関係が肯定される場合と否定される場合の事例がいくつかありますが、肢１の解答に記載の通り、趣旨とその内容を覚えておくだけでも得点できることが多いです。