宅地建物取引士の過去問
平成27年度（2015年）
権利関係 問9
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問題
宅建試験 平成27年度（2015年） 権利関係 問9 （訂正依頼・報告はこちら）
土地の転貸借に関する次の（1）から（4）までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、誤っているものはどれか。
（ 判決文 ）
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人 （ 転貸人 ） と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。
（ 判決文 ）
土地の賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく右土地を他に転貸しても、転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が民法第612条第2項により賃貸借を解除することができない場合において、賃貸人が賃借人 （ 転貸人 ） と賃貸借を合意解除しても、これが賃借人の賃料不払等の債務不履行があるため賃貸人において法定解除権の行使ができるときにされたものである等の事情のない限り、賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、したがって、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできないものと解するのが相当である。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合において賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるため賃貸人が無断転貸を理由に賃貸借契約を解除できないときであっても、賃貸借契約を合意解除したときは、賃貸人は転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することができる。
- 土地の賃貸人が転貸借について承諾を与えた場合には、賃貸人は、無断転貸を理由としては賃貸借契約を解除することはできないが、賃借人と賃貸借契約を合意解除することは可能である。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合、賃貸人は、賃貸借契約を民法第612条第2項により解除できる場合とできない場合があり、土地の賃借人が賃料を支払わない場合にも、賃貸人において法定解除権を行使できる場合とできない場合がある。
- 土地の賃借人が無断転貸した場合、転借人は、賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約が合意解除されたとしても、賃貸人からの賃貸土地の明渡し請求を拒絶することができる場合がある。
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この過去問の解説 （3件）
01
判決文で「賃貸人は、転借人に対して右合意解除の効果を対抗することができず、従って、転借人に対して賃貸土地の明渡を請求することはできない」と述べられているため、明渡を請求できるとする本肢の記述は誤りです。
2.正しい
本肢の記述の通りです。賃貸人が賃借人に転貸借を承諾しているため、無断転貸になりようがありませんし、合意解除は可能です。
3.正しい
民法612条は、
1項：賃借人は賃貸人の承諾なしに、その賃借権を譲渡したり転貸することはできない
2項：賃借人が1項の規定に違反して第三者に賃借物を使用・収益させた場合、賃貸人から賃貸借契約を解除できる
と定めています。ただし、「転貸について賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときでなければ、民法612条2項に準ずる賃貸借契約の解除はできない」とする判例があるため、賃貸借契約の法定解除権を行使できる場合とできない場合がある、としている本肢の記述は正解です。
4.正しい
本肢の記述は、問題文における判決文の趣旨です。
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02
１：民法第５４５条などより、判例では、賃貸人は、転借人に対して合意解除の効果を対抗することができず、転借人に対して賃貸土地の明渡しを請求することはできないことになっております。
賃貸土地の明渡しを請求することができることはありませんので、この選択肢が誤りになります。
２：転貸借の承諾を得ていると、賃借人の無断転貸ということはなくなるため、賃貸借契約を解除することはできませんが、
合意が得られているのであれば、合意解除をすることは可能です。
３：民法第６１２条では、賃借権の譲渡及び転貸の制限が述べてあり、
賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない、とあります。
また、賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができるとあります。
また、判例より、無断転貸があっても、賃貸人への背信と認めるに足りない事情があるとき、賃貸人は賃貸借を解除することはできません。
４：この選択肢は昭和６２年３月２４日の最高裁の判例であり、上記の判決文の要点になります。
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03
賃借人による債務不履行によって解除される場合は、転借人に対抗できることもおさえておきましょう。
この問のような判例問題は、一見難しく感じますが、内容としては基本的な知識で解けるものが多いので、焦らずに解いていくことが大切です。
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