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宅建の過去問 令和2年度12月実施分(2020年) 権利関係 問6

問題

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AはBにA所有の甲建物を令和2年7月1日に賃貸し、BはAの承諾を得てCに適法に甲建物を転貸し、Cが甲建物に居住している場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
   1 .
Aは、Bとの間の賃貸借契約を合意解除した場合、解除の当時Bの債務不履行による解除権を有していたとしても、合意解除したことをもってCに対抗することはできない。
   2 .
Cの用法違反によって甲建物に損害が生じた場合、AはBに対して、甲建物の返還を受けた時から1年以内に損害賠償を請求しなければならない。
   3 .
AがDに甲建物を売却した場合、AD間で特段の合意をしない限り、賃貸人の地位はDに移転する。
   4 .
BがAに約定の賃料を支払わない場合、Cは、Bの債務の範囲を限度として、Aに対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負い、Bに賃料を前払いしたことをもってAに対抗することはできない。
( 宅建試験 令和2年度12月実施分(2020年) 権利関係 問6 )
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この過去問の解説 (3件)

9

正解は1です。

今回の問題の前提は「AはBにA所有の甲建物を令和2年7月1日に賃貸し、BはAの承諾を得てCに適法に甲建物を転貸し、現在はCが甲建物に居住している」ということです。

選択肢1はAがBとの間の賃貸借契約を合意解除したパターンです。

通常、賃貸人(A)が賃借人(B)と賃貸借契約を合意解除したとしても、転借人Cに対して解除を対抗することができません。

しかし選択肢によるとAは解除当時、Bの債務不履行による解除権を有しています。

賃貸人(A)が賃借人(B)に対して賃借人の不履行による解除権を持っている場合、賃貸人は転借人(C)に対して賃貸借契約の合意解除で対抗することができます。

つまり、「賃借人(B)について賃貸人(A)が債務不履行による解除権を有していれば、転借人(C)に対して甲建物の明渡しを請求することができる」のでこの選択肢は誤りです。

2正しい

契約に違反して損害が生じた場合、貸主は借主に対して損害賠償請求をすることができます。

この請求の期限は、賃貸物の返還を受けた時から1年以内となります。

3正しい

甲建物には転借人Cが住んでいます。

甲建物は、AからB、BからCへと引き渡され、賃借人としての地位、権利義務も移動しているのです。

※ただし、貸す方と借りる方で地位の留保する合意をすると移動しません。

この選択肢で甲建物に対してBは賃借権について、対抗要件を備えています。
そして甲建物が譲渡されると、甲建物の賃貸人としての地位はAからDへと移転します。

4正しい

物件を借りている賃借人が適切に転貸したとき、転借人は転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負います。

この責務は賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の責務が、限度となっています。

例えば賃貸人Aは賃借人Bから家賃を毎月10万円、Bは転借人Cから毎月15万円だとします。

AはCに対し10万円(AとBの間の契約に基づく賃借人の責務)を限度に賃借料を直接請求できます。

もし、CがBに家賃を払っていたとしても、CはAに払わなくてはいけません。

CはAに対抗できないので正しい選択肢となります。

付箋メモを残すことが出来ます。
8

正解は1です。

民法613条3項は、適法な転貸がなされた場合について、「賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない」としていますが、その例外として「その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない」と定めています。

従って、債務不履行による解除権がある場合でも解除は認められないとしている点で誤りです。

2:Aから見ればCはBの履行補助者に当たるため、Cの用法違反に対して、AはBに損害賠償請求できることになります。

そして、賃貸借の損害賠償については、貸主が建物の「返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない」と定める使用貸借の規定が準用されているため(民法622条、600条1項)、選択肢の文は正しいことになります。

3:AB間の賃貸借は借地借家法31条による対抗要件を備えた賃貸借に当たります。

そして対抗要件を備えた賃貸借については、AD間に特段の合意のない限り、譲渡(売買や贈与など)によって賃貸人の地位は譲渡人(A)から譲受人(D)へと移転します(民法605条の2第1項および第2項)。

よって、選択肢の内容は正しいです。

4:民法613条1項の規定に従えば、この選択肢は正しいです。

5

【問1.×】

賃貸人A→賃貸人B 【賃貸借契約】

賃貸人B→転借人C 【転貸借契約】

まず登場人物の相関図は必ず押さえます。

AB間の賃貸借契約が解除された場合、Aは転借人Cに対抗できません。

しかし合意解除当時に設問の場合はAはBに対して、

債務不履行による解除権を有していますので債務不履行解除と同様のルールが

適用されますのでAは転貸人Cに対して明渡しの請求が可能です。

2.〇

契約の本旨に反する仕様又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の返還は借主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。(民法600条)

3.〇

賃借人Bは建物の引き渡しを受けているので対抗要件は備えています。

賃借人が対抗要件を備えている不動産が譲渡された場合、

賃貸人の地位は譲受人に移転します。

よって新賃貸人Dは当然に賃貸人としての地位を引き継ぎます。

※AD間で特別の合意がある場合はその限りではない。

※賃借人Bが賃借権の対抗要件を備えていない場合は、

新賃貸人Dに対して賃借権を対抗できないので建物を

明け渡さなければいけなくなる可能性もあります。

4.〇

賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては賃料の前払いをもって転貸人に対抗することができない。(民法613条)

転貸が適法に行われている場合、転借人Cは転貸人Bだけではなく

転貸人Aに対しても「賃貸料または転借料の低いほう」を支払う義務を負います。

上記の通り転借人Cが転貸人Bに対して賃料を前払いしたことをもって

賃貸人Aに対抗できません。

よって設問は正しいです。

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