宅建の過去問 令和2年度12月実施分（2020年） 宅建業法 問32

正解は4です。

今回は重要事項説明に関する問題です。

買主・借主に説明することが義務付けられている重要事項は、宅地建物取引業法35条の規定に基づいて決められています。

重要事項説明が書かれた重要事項説明書は35条書面ともいい、契約締結前に交付されます。

ア正しい

宅地が急傾斜地崩壊危険区域にあるとき、そのことを説明する必要があります。

イ正しい

物件に災害の危険性があるかどうかは、住む人にとって重要な問題です。

そのため、物件に災害の危険性があるかどうかは重要事項として説明する必要があります。

ウ正しい

所有者が重要文化財を有償で譲渡したいときはまず、国に対して売渡しの申し出を行います。

そして国が買い取らない場合のみ、所有者は自分の意思で譲渡することが可能です。
このような譲渡の制限は、重要事項の項目となっています。

譲渡に関する権利を持っているのは、宅地や建物の所有者です。

借主には権限がなく、そのため貸借の場合には譲渡の制限は必要ありません。

エ正しい

防潮堤や水門など津波の被害を防止・軽減するための施設のことを津波防護施設といいます。

津波防護施設区域内では津波の被害を防ぐため、津波防護施設以外の施設・工作物の新築・改築土地の掘削・盛土・切土の工事を行う場合は許可が必要です。

アイウエの4つが正しいので、正解は4です。

ア.〇

急傾斜崩壊区域内において、水の放流・停滞させる行為、その他浸透を助長する行為

立木竹の伐採、土石の採取又は集積等一定の行為をする場合は

都道府県知事の許可が必要です。

売買の場合は必ず説明が必要です。

建物の貸借をしている場合はこれらの規制されているような行為を

借主はすることができませんので説明する義務はありません。

イ.〇

売買・交換・賃貸どの場合でも土砂災害警戒区域内にあるときは

その旨の説明を必ずしなければなりません。

災害に係るものは命に係わる重要なものなので

必ず説明が必要である。と覚えると理解が深まります。

ウ.〇

宅地の貸借の場合、文化財保護法の規定による重要文化財の譲渡制限について

説明する必要はありません。

売買の場合は重要事項の説明が必要です。

エ.〇

津波防護施設区域とは津波から生命を守るために津波による人的災害を防止するため

警戒避難体制を特に整備すべきとして指定された土地の区域のことです。

この区域で一定の行為を行う場合は津波防護施設管理者の許可が必要です。

土地・建物の売買の場合、

土地の貸借の場合は重要事項の説明が必要です。

しかし建物の貸借の場合は借主にこれらの区域で一定の

行為を行う権限がありませんので説明は不要です。

※津波災害警戒区域においては

土地・建物の売買、交換、貸借のどの場合でも

必ず説明が必要です。

正解は４です。

重要事項説明の際に説明する必要のある法令上の制限（宅建業法35条1項二号）についての問題ですが、これは「その説明を受けなかった場合、相手方が不利益を被る可能性があるか否か」で考えていけば答えが出ます。

ア：この選択肢の場合、宅地の新所有者となる相手方は、宅地の利用に制限があることを知らなければ、思ったように宅地を利用できなくなる不利益を被る可能性があります。

よって、説明が必要な場面なので、この選択肢は正しいです。

イ：建物賃借の場合は、法令上の制限についての説明が必要か否かの判断が難しいですが、本件の場合は、説明がなければ、相手方は自分が借りようとしている建物が危険なことに気づけないため、不利益を被る可能性があります。

よって、説明が必要なので、この選択肢も正しいです。

ウ：この選択肢では、譲渡の制限である点がカギです。

賃借人は宅地をただ借りているだけにすぎず、勝手に宅地を他人に譲渡できるわけではありません。

従って、譲渡の制限があることを知らなくても、特に不利益を被らないため、説明は不要ですから、この選択肢も正しいです。

エ：これもアやイと同じように、説明がないと相手方が不利益を被る場面ですから、説明は必要です。

よって、この選択肢は正しいです。

知識で対処するというよりは、その場で考えるタイプの問題のため、引っかかりやすいですが、冷静に対処したいところです。